滨江集团折戟旧改7亿坏账缠身 75亿融资计划可解资金之渴?,万科A最新消息,万科A最新信息

《 万科A (000002) 》

财务数据 | 最新公告 | 历史估值 | 历史分红 | 龙虎榜

机构持股 | 十大股东 | 公司简介 | 信息一览 | 资金流

滨江集团折戟旧改7亿坏账缠身 75亿融资计划可解资金之渴?
2020-06-28

K图 002244_0

  近期,深交所一纸问询函掀开了杭州滨江房产集团股份有限公司(下称“滨江集团”002244.SZ)在深圳的“踩雷”项目,核心指向滨江集团向安远控股公司出借的资金11.6亿元,要求其针对拆借款增加、经营性现金流是否好转及深圳旧改项目的坏账计提等问题作出解释。

  对滨江集团对来说,跳出舒适圈是要付出代价的——规模扩张需要钱,扩张过程中的波折耗钱。

  滨江集团2020年6月18日公告,拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过(含)30亿元的超短融券,同时拟在北京金融资产交易所申请发行不超过45亿元债权融资计划。

  公告表示,本次拟新增融资主要用于补充流动资金,偿还前期债务,以及调整债务结构。滨江集团一次性公布75亿元的融资计划,引起了很多关注,大笔举债是否还跟滨江集团旧改项目“踩雷”有关?

  关于连续在深圳和上海两个旧改项目“踩雷”,难脱险原因和影响,《商学院》记者致函滨江集团,截至发稿日并未收到回复。

  旧改连续踩雷

  6月8日,深交所对滨江集团2019 年年报发出问询函,核心指向滨江集团与昔日深圳项目合作方安远控股之间的借款纠纷。

  时间追溯到2016年,滨江集团与安远控股双方成立合资公司深圳滨安,共同开发深圳龙华区安丰工业区旧改项目。其中滨江集团持股70%,安远控股持股30%。

  同年11月,滨江集团向安远控股合计提供11.6亿元的融资支持,该款项转为滨江集团应承担项目地价的一部分。

  当时的深圳市场,受工改政策放开影响,工改项目成为开发商眼中的香饽饽,也是开发商向一线城市获取土地储备的捷道。

  著名区域经济学家肖金成告诉《商学院》记者,实际上一线,二线,三线的城市划分,很大程度上是根据房价决定的。如果房企在一、二线城市拿地,性价比也会较高一点,也就是能卖出一个好的价格,因为一线城市有吸引力,积聚到一些附加值很高的产业,市民收入比较高,其购买力也比较强。

  所以大多数房企愿意到一、二线城市拿地,也愿意为此付出更高的价格,尤其是区位比较好的地方,比如环境比较好,交通比较方便。地价高了,开发商的建筑成本也随着变高,所以导致一线城市的房价处于较高的状态。

  随着一线城市核心区土地资源日益稀缺,旧改成为房企的新战场。

  盘古智库高级研究员江翰认为,当前深圳旧改是一个很大的机会,大湾区已经成为大多数房企的争夺的焦点,大湾区市场的发展前景无疑是非常好的,而旧改也无疑是当前市场发展非常好的一个发展模式,导致很多房地产企业都纷纷入局旧城改造。

  但是挑战也非常明显,因为旧改的周期非常长,少则三、五年长则七、八年,实际上对于任何一家房地产企业来说,都是资金链上巨大的压力和挑战,加上旧改要涉及的问题有很多,主要处理的事情也相当多,可能会面临拆迁安置等相关政策存在的一系列社会风险因素。

  计划赶不上变化,滨江集团首次进军深圳旧改市场却回大笔坏账,又遭深交所询问。

  2017年深圳旧改出台新规,严格控制工改居和工改商;另一方面,合作方安远控股实际控制人涉嫌单位犯罪而被追究刑事责任。2018年3月,滨江集团发公告表示,安丰工业区旧改项目仍尚未办理完成前期项目审批手续。

  随后,滨江集团从该旧改项目退出。

  2019年滨江集团年报指出,2016年11月公司向安远控股借出的11.6亿元,因项目未能推进,至今仍未收回,因此2019年滨江集团计提坏账准备7.24亿元。

  因此深交所下达2019年年报问询函,针对计提7.24亿元的坏账准备、财务资助款项、经营活动产生的现金流量净额大幅增加等三方面提出问询。

  对此,滨江集团回复称,公司上述11.6亿元的借款行为,充分考虑了项目潜在价值、项目既有现状、合同履行情况、合作各方的权利义务等项目具体情况,旨在更有效地推动项目进展,所以公司认为该借款决策是审慎合理的。

  根据谨慎性原则预计的可收回金额为4.36亿元,公司根据预计的可回收金额与债权总额之间的差额计提了坏账准备7.24亿元,坏账准备计提充分且金额合理。

  知名地产分析师严跃进表示,入局深圳旧改,说明企业在谋求战略扩张。更为关键的是,通过旧改项目,有助于获得深圳优质的地块。面对深交所的问询函,多少说明了一点,即在业务扩张和资金运作上其实有很多问题,或者说项目推进不达预期,也容易引起监管层的监管。

  从国企的战略扩张看,确实需要注意外部环境的复杂性。尤其是从深圳等市场来看,土地性质更为复杂,旧改过程中协调成本很高,这都是企业所需要注意的内容。

  与深圳旧改结局相似的,还有滨江集团在上海的旧改项目,同样面临着追讨款项的不幸结局。

  2016 年底,滨江集团以 7.89 亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目10%股权,并成立合资公司中崇滨江、浙银上海湘府城建,共同开发上海湘府花园三期。

  滨江集团向浙银上海湘府城建出资2亿元,并向中崇集团相关公司借款7.06 亿元。湘府花园三期搁浅后,滨江集团将中崇方面诉至法院,虽已胜诉,但因中崇集团流动性危机至今未解,公司拿回借款遥遥无期。

  在 2020 年一季报中,滨江集团亦均提示上述项目之间的纠葛,表示相关资金的回收存在不确定性,可能对公司的经营业绩造成不利影响。

  虽然滨江集团首次布局深圳工改踩坑,但公司依然未放弃深圳市场,且仍采取城市更新拿项形式。2017年,公司以权益入股形式拿总面积约为4.8万㎡的龙华区城市更新项目,包含浪口屋村、浪口厂房两个地块,权益占比均为51%。公司计划,在2020年下半年动工两个地块。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,在房地产的发展过程中,有不少房企因旧改获得了长期持续的高回报率,也有部分房企因旧改对现金流形成极大冲击,甚至不得不通过转让其他项目等方式来苦苦支撑。但旧改都会面临的一个问题,即进度存在较大的不可控性,由此造成项目开发的节奏普遍偏慢,往往一个旧改做到十年以上的也并不鲜见。

  在房地产快速发展的前十年,过多聚焦旧改的房企往往发展速度会偏慢,虽然单个旧改项目总体带来的收益率相对可观,但回报周期偏长导致融资成本上升,并可能影响到公司其他项目的开发节奏。房企发展的下一个十年,旧改依然不是中小房企的最佳选择,除非在当地有着独特的资源优势,大型房企参与到旧改中的力度预计会有所上升。

  陷入突围困局

  总部位于杭州的滨江集团,以在杭州开发豪宅知名,知名度和规模不亚于同在杭州的绿城。

  克而瑞研究数据显示,2019年滨江集团权益销售额170亿元,位列杭州销售榜冠军,紧随其后的是万科的权益销售额152.86亿元、融创的权益销售额132.66亿元。

  此外,滨江、融创、绿城依次斩获2020年1-5月杭州房企销售权益榜前三甲。其中,滨江集团以113.28亿元的权益销售额甩开第二名32亿元。

  2016年,滨江集团才制定对外扩张战略:深圳为主场战,上海次战场,杭州作为根据地。但到了2019年,公司新增土地储备项目28个,无一省外项目,大部分集中在杭州、温州、金华、湖州等城市。2019年浙江一省贡献1082.2亿元销售额,是公司总销售额的96.57%,仍然依赖浙江本土市场。

  同为浙系房企的绿城、祥生,在浙江市场销售额占比已分别下降到40%、59%;而滨江集团仍然贴着“区域房企”的标签。

  2020年,滨江为自己制定的战略是:要聚焦杭州,深耕浙江,辐射华东,开拓粤港澳大湾区,关注中西部重点城市,继续保持1000亿元以上销售规模。

  进入2020年以后,滨江集团持续“加仓”杭州。克而瑞的统计显示,今年4月至今,滨江集团共参与了6宗高热地块的竞拍,其中有4宗位于杭州的地块被其以最高限价摘得。

  在6月16日,滨江集团曾在杭州厮杀83轮,以61.86亿元总价摘得一宗商住用地。往前的5月11日,滨江集团曾竞拍79轮,摘得杭州萧山区1宗宅地和1宗商住用地。5月7日,滨江集团也曾以17.13亿元总价及自持7%的代价,将杭州拱墅区桃源单元地块收入囊中,溢价率达29.47%。

  在张波看来,深耕一个区域和全国扩张本身并有绝对的优劣之分,但从头部房企的布局来看,全国性发展才可满足自身规模化的诉求,尤其是突破千亿规模后,如果要保持相应规模,全国性布局的确必不可少。

  一般来说深耕一个区域的房企,往往在当地有着更为明显资源性优势,这些优势在全国扩张之后很难同步实现,同时区域性购房者特征较为明显,同类产品复制到其他区域是否可以同样适用,也需经过市场考验。

  事实上滨江集团杭州“大本营”的竞争愈激烈,据中指院统计,目前,万科、融创、龙湖、保利、德信、金地、旭辉、越秀等房企均已涌入了杭州市场布局,2020年至今,又有5家房企首入杭州。

  旧改踩错节奏,对外扩张遇到阻碍,深圳和上海的前车之鉴也在提醒滨江集团,异地扩张并非易事。而滨江集团在杭州“大本营”否还能保有“一方霸主”之态?仍需要时间的检验。

  逆势中加杠杆

  对外扩张不顺利、拿地规模的扩大、现金回款受限权益份额,因此滨江集团融资动作频频。

  据不完全统计,2020年开年以来滨江集团正不断通过超短期融资券、中期票据、ABS等多种融资方式进行9笔融资,截至目前,滨江集团的筹资总额超过200亿元。

  滨江集团2020年6月18日一次性公布75亿元的融资计划,引起了很多关注。

  滨江集团表示,本次拟新增融资为直接融资方式,一方面可以降低公司间接融资比例,优化债务融资结构;另一方面,可以利用利率优势“借新还旧”,从而降低公司的综合融资成本。

  2019年,滨江集团的销售首次突破千亿,达到1120.6亿元,同比增长31.8%。突破千亿背后并不甜蜜,据亿翰智库公布的数据显示,滨江集团的权益销售额仅为447.3亿元,排名第62位。其中,权益销售额仅为全口径销售额的39.92%。意味着在千亿销售当中,真正收入滨江集团口袋的部分缩水了不少。

  近年滨江集团一直在不断对外扩张,滨江集团2019年在全国的招拍挂市场上拿到了28块地,加上并购的2块土地,滨江的拿地总数为30块,这是近几年来滨江拿地最多的一年。

  2019年新增的土储建面约295.39万平方米,土地款总额503.71亿元,平均楼面价为1.71万元每平方米,新增土储货值权益比例52.8%。

  2020年前6个月以来,滨江集团的拿地金额接近260亿元,新增土地储备超过100万平方米。

  据悉,2020年6月单月,滨江集团在江苏、杭州、宁波等地的拿地金额超过100亿元。最新拿下的一块地,在6月23日滨江集团以总价15.79亿元竞得宁波江北区一宗宅地,楼面价22000元/㎡,溢价率37.5%。

  在接受《商学院》记者采访时,盘古智库高级研究员江瀚表示,当前滨江集团加杠杆,实际上也是面对这市场挑战不得已而为之的一种做法。当前整个房地产市场二八分化,对于房地产企业,特别是滨江集团这种属于中部或者说腰部房地产企业,必须赶快进行市场规模的拓展,只有这样才有可能最终构建起自己的市场影响力,从而挤进头部的市场起房地产企业的阵营中去。

  因规模增长,滨江集团2019年负债合计约1072.13亿元,同比增长了57%,资产负债率为82.71%,其中一年内到期的非流动负债为74.24亿元,2020年一季度末升至77.26亿元。

  截至2020年第一季度,滨江集团实现营收37.81亿元,按年增长111.71%;实现归属于上市公司股东的净利润2.78亿元,同比下降29.2%;经营产生的现金流量净额为-25.46亿元,较去年同期的2.42亿元下滑1152.15%。

(文章来源:商学院)

版权申明: 金投股票网《十秒看财报》已申请软件著作权,任何公司和个人未经授权不得将《十秒看财报》用于商业行为,金投股票网保留所有权利。如需付费授权使用,请联系微信 nmw160 。
免责申明: 1、本站涉及的内容仅供参考,不作为投资依据,依此操作风险自担。
2、本站部分内容转载自网络,如有侵权请联系微信 nmw160 删除。
index.xml index1.xml index2.xml index3.xml index4.xml news.xml ticai.xml

滨江集团折戟旧改7亿坏账缠身 75亿融资计划可解资金之渴?,万科A最新消息,万科A最新信息